Die Wertermittlung einer Immobilie ist entscheidend
Stimmt es wirklich, dass es auf dem Immobilienmarkt Verkaufspreis-Unterschiede von bis zu Hunderttausenden Euro gibt? Und das, obwohl sich der Wert oft kaum unterscheidet? Wie findet man eigentlich den richtigen Preis? Gerne präsentieren wir dir unsere Strategie, um die Preisobergrenze zu erreichen.
Zu Beginn einer Immobilienvermarktung führen wir eine professionelle Wertermittlung deiner Immobilie durch. Hierbei unterscheiden wir zwischen einer Sachwertermittlung, einer Vergleichswertermittlung und einer Ertragswertermittlung.
Eine Sachwertermittlung wird meist bei einer Immobilie angewandt, die nicht am Mietmarkt gehandelt wird. So zum Beispiel ein Einfamilienhaus, also eine eigengenutzte Immobilie. Der Wert eines solchen Objektes wird nicht nach den zukünftigen, dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Herstellungskosten beziehungsweise Wiederbeschaffungskosten bemessen. Die Sachwerteermittlung zeigt also auf, welchen Wert deine Immobilie unter Berücksichtigung des Bodenrichtwerts, der Lage, der Bausubstanz und vielen weiteren Faktoren besitzt. Sie zeigt dir allerdings nicht, welchen Preis du aktuell am Markt für deine Immobilie erzielen kannst. Da es in Süddeutschland größtenteils sehr gute Wirtschaftsstandorte gibt, und es dadurch zu einem Wohnraummangel kommt, können Immobilien dank einer professionellen Vermarktung deutlich über dem Sachwert verkauft werden.
Der Vergleichswert wird anhand einer Datenbank ermittelt. Dabei wird auf notariell beurkundete Verkaufspreise zurückgegriffen.
Das hießt: Der Vergleichswert einer Immobilie wird aus den tatsächlich realisierten Verkaufspreisen anderer Immobilien abgeleitet, die, was die Lage, Nutzung, Bausubstanz, Baujahr und sonstiger Beschaffenheit anbelangt, hinreichend mit der zu vergleichenden Immobilie übereinstimmt. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich von Immobilien mit derselben Lage, Größe oder Nutzung. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher eine Ausnahme, weshalb im Regelfall das indirekte Vergleichswertverfahren durchgeführt wird.
Ein Beispiel: In der Umgebung deiner Immobilie wurden nur Häuser bis Baujahr 1990 verkauft, dein Objekt wurde erst im Jahr 2005 gebaut. Hier steigt der Vergleichswert deiner Immobilie im Vergleich zum Wert der anderen. Das gleiche gilt für alle weiteren Faktoren einer Immobilie und auch für den Zeitpunkt des Verkaufs, wenn zum Beispiel seit 2017 keine Vergleichsobjekte notariell beurkundet wurden. Wird bei deiner Immobilie im Jahr 2022 eine Vergleichswerteermittlung erstellt, wird die Preissteigerung zwischen 2017 und 2022 am Immobilienmarkt berücksichtigt.
Die Ertragswertermittlung greift bei der Bewertung von Renditeobjekten, die als Kapitalanlage verkauft werden sollen. Hierzu zählen beispielsweise Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnung oder auch Gewerbeimmobilien. Der Ertragswert einer Immobilie orientiert sich an der Höhe der Jahresnetto-Kaltmiete, die durch eine Immobilie erzielt wird. Er kann also bei einer bereits vermieteten Immobilie durch eine Mieterhöhung gesteigert werden. Bei leerstehenden Immobilien, die als Kapitalanlage verkauft werden, orientiert man sich am Mietspiegel, der für diese Immobilie zutrifft. Des Weiteren ermitteln wir auch einen potenziellen Ertragswert bei Immobilien mit Ausbaupotential, etwa durch einen Dachboden in einen Wohnraum oder einer wandelbaren Scheune.
EXPERTENTIPP
Lasse deine Immobilie von einem professionellen Unternehmen, welches sich zusätzlich mit dem aktuellen Markt auskennt, bewerten. Nur so kannst du sichergehen, dass du nicht nur den Wert, sondern auch den potentiellen Verkaufspreis deiner Immobilie bekommst. Bei uns erhältst du eine kostenlose Wertermittlung für deine Immobilie.
Wir freuen uns darauf, dich kennenzulernen. Vereinbare einfach einen Termin mit uns.
